【築古戸建】内見で「これだけは！」撮っておきたい写真リスト～大家目線で失敗しない物件選び～

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この記事で伝えたい結論は、「内見時にスマホで物件の『現在地』と『将来性』を判断できる写真を撮ることが、築古戸建購入における失敗を避ける第一歩である」ということです。安さに惹かれて衝動買いする前に、写真という「記録」を味方につけ、冷静に物件を見極めましょう。

なぜ、写真が重要なのか？

不動産の内見は、限られた時間の中で多くの情報を収集する必要があります。その場で「いいな」と思っても、後から冷静に振り返ったときに、記憶があいまいになってしまうことはよくあります。特に築古物件は、状態が一定ではないため、客観的な記録が不可欠です。

写真があれば、

• 後から冷静に比較検討できる
• 専門家（不動産会社、工務店など）に相談する際の共通認識となる
• リフォームのイメージが湧きやすくなる
• 物件の「クセ」や「隠れた問題」に気づきやすくなる

というメリットがあります。感覚だけに頼らず、記録に基づいた判断をすることが、大家としての第一歩です。

大家目線で「撮るべき写真」10選

ここでは、特に「大家として貸す・直す・管理する」という視点で、必ず押さえておきたい写真ポイントを解説します。

1. 外観全体（四方向から）

• 理由: 建物の「顔」であり、全体的な印象を掴むためです。周辺環境との馴染み具合や、敷地との関係性も確認できます。
• 現地で見るポイント:
  • 建物の傾きや歪みがないか
  • 外壁のひび割れ、塗装の剥がれ、雨染みは目立つか
  • 屋根の色や状態（遠目でも、可能ならズームして）
  • 敷地内に不要なもの（廃材、古い車など）がないか
• 撮るべき写真: 建物の前面、側面、裏面、そして少し離れて全体がわかるアングル。敷地境界線も意識して撮りましょう。

2. 雨漏りの痕跡（天井・壁）

• 理由: 雨漏りは、建物の構造を深刻に劣化させる最大の原因の一つです。早期発見・早期対応が必須です。
• 現地で見るポイント:
  • 天井のシミ（変色、カビ、剥がれ）
  • 壁のシミ、カビ、クロス（壁紙）の剥がれ
  • 窓枠やサッシ周りの水滴跡やカビ
• 撮るべき写真: シミやカビのある箇所を、拡大して鮮明に。可能であれば、その周囲の状況も一緒に撮ると、原因特定の手がかりになります。

3. 基礎部分（外周・ひび割れ）

• 理由: 建物を支える土台である基礎の状態は、建物の耐久性に直結します。大きなひび割れは、不同沈下などのサインかもしれません。
• 現地で見るポイント:
  • 基礎全体に目立つひび割れはないか（髪の毛のような細いものか、指が入るほどか）
  • 基礎の欠け、崩れはないか
  • 地面との間に隙間がないか
• 撮るべき写真: 基礎全体をぐるっと一周撮り、特に気になるひび割れや欠けがある箇所はアップで撮影します。

4. 水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面台）

• 理由: 水回りは、使用頻度が高く、経年劣化や漏水のリスクも高い箇所です。リフォーム費用もかさみやすい部分です。
• 現地で見るポイント:
  • 蛇口やシャワーからの水漏れはないか（実際に水を流してみる）
  • 排水溝の詰まりや異臭はないか
  • タイルやコーキングの劣化（ひび割れ、カビ、剥がれ）
  • 給湯器の年式と状態
  • 床の沈みやカビ
• 撮るべき写真: 各水回りの全体像、そして蛇口、排水溝、タイルの状態など、細部がわかるように。

5. 構造部分（梁、柱、床下・小屋裏）

• 理由: 建物の骨格となる部分です。シロアリ被害や構造的な問題がないかを確認するためです。
• 現地で見るポイント:
  • 梁や柱にひび割れ、欠け、変色はないか
  • 床下に潜れる場合は、湿気、カビ、シロアリの形跡（フンなど）がないか
  • 小屋裏（天井裏）に雨染みやカビ、断熱材の状況
• 撮るべき写真: 梁や柱の目立つ箇所、床下や小屋裏の全体像と、気になる部分のアップ。

6. 電気設備・配線

• 理由: 古い物件では、電気容量が不足していたり、配線が老朽化していたりする場合があります。火災のリスクや、増設時の制約につながります。
• 現地で見るポイント:
  • 分電盤の容量（ブレーカーの数やアンペア数）
  • 配線が露出していたり、古びていたりしないか
  • コンセントやスイッチの破損、変色
• 撮るべき写真: 分電盤、露出している配線、目立つコンセントなど。

7. 給排水管（見える範囲）

• 理由: 給排水管の劣化は、水漏れや詰まりの原因となります。材質や状態によって、交換費用が大きく変わることも。
• 現地で見るポイント:
  • 配管の材質（塩ビ管、銅管、鉄管など）
  • 配管のサビ、腐食、水漏れの跡
  • 断熱材が巻かれているか
• 撮るべき写真: キッチン下、洗面台下、浴室周りなど、見える範囲の給排水管。材質がわかるように。

8. 窓・ドア（開閉、鍵）

• 理由: 断熱性、防犯性、利便性に関わります。開閉がスムーズか、鍵はしっかり機能するかは重要です。
• 現地で見るポイント:
  • 窓やドアの開閉はスムーズか（きしみ、引っかかりはないか）
  • 鍵は問題なく施錠・解錠できるか
  • サッシの歪みや破損
  • ガラスの割れや結露
• 撮るべき写真: 全ての窓とドアの開閉部分、鍵の部分。

9. 周辺環境（騒音、日当たり、通風、隣家との距離）

• 理由: 物件そのものだけでなく、住む上での快適性や将来的な資産価値に影響します。
• 現地で見るポイント:
  • 昼間と夕方など、時間帯を変えて訪問し、騒音（交通量、近隣の工場など）を確認する
  • 日当たりの良さ（方角、時間帯）
  • 風通しの良さ
  • 隣家との距離、プライバシーの確保
  • 敷地境界線の確認
• 撮るべき写真: 窓からの眺望、周辺の音源（確認できれば）、敷地境界。

10. 特記事項（気になる点、リフォームの可能性）

• 理由: 「ここは直したいな」「こうすれば良くなりそう」という、自分のアイデアや懸念点を記録するためです。
• 現地で見るポイント:
  • 想定外の段差
  • 間取りの使いにくさ
  • 将来的にリフォームしたい箇所の現状
  • その他、不動産会社の担当者から説明を受けたが、腑に落ちない点
• 撮るべき写真: 気になる箇所、改善したい箇所の写真。

初心者がまずやるべきこと

まずは、今回紹介した「10選」を意識しながら、中古戸建の内見に臨みましょう。そして、撮った写真を元に、信頼できる不動産会社や建築士・工務店に「この物件、どう思われますか？」と相談することから始めてみてください。数字や事実に基づいた会話を重ねることが、着実な一歩となります。

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※アナデジ大家

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