【福岡県北九州市】110万円で見つける眺望良好な戸建て、その活用イメージと試算を公開

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不動産賃貸業の実務を行っていると、「低価格でポテンシャルのある物件」に出会うことが何よりの楽しみです。今回は、福岡県北九州市門司区で見つけた110万円の戸建て物件について、現場目線で整理してみたいと思います。高台からの眺望が期待できる点や、キッチンなどの水回りにリフォーム履歴がある点は、活用を検討する上で注目すべきポイントです。

物件の概要と地域の特徴

今回の物件は、福岡県北九州市門司区清見2丁目にあります。門司港レトロまで車で約5分という立地で、高台にあるため眺望の良さが魅力です。5Kという間取りは、単身者から家族まで幅広い層を受け入れられる可能性がある広さです。

• 価格：110万円
• 建物面積：89.67㎡
• 土地面積：90.84㎡
• 築年数：築56年10ヶ月

活用イメージと収支のシミュレーション

この物件は「現況有姿」での取引となります。低価格物件で重要なのは、購入後の出口戦略をいかに描き、コストを抑えるかという点です。

1. 仮の家賃設定と利回り

例えば、このエリアで賃貸として活用すると仮定し、月額3.5万円の家賃で貸せた場合を考えてみます。年間の想定家賃収入は42万円となり、物件価格110万円に対しては、高い表面利回りが期待できる計算になります。

2. リフォーム費用を考慮した総額感

古い物件ですので、当然修繕は必要です。仮に、最低限の修繕とクリーニングで50万円のリフォーム費用がかかると想定してみましょう。なお、この50万円という数字はあくまで一般的な修繕の目安として設定した仮の数字であり、実際には現地での診断や見積もりが必要です。

この場合、購入価格110万円＋リフォーム費50万円＝総額160万円という投資額になります。もし月3.5万円で稼働できれば、物件の購入と初期の修繕費を比較的早期に回収することも見えてくるのではないでしょうか。

注意点と現場での確認ポイント

不動産実務において「あいまいにしない」ことは鉄則です。この物件にはいくつか注意すべき点もあります。

• 1階奥の倉庫に雨漏りがあること
• 建物登記と現況に階数の違いがあること
• 津波災害警戒区域などに含まれること

これらはデメリットではなく、「確認すべき事実」です。雨漏りの修繕が必要か、用途的に問題ないかは現地で必ず自分の目で確かめましょう。こうした事実に誠実に向き合い、その上で数字を組み立てるのが、失敗を防ぐための基本です。

まとめ

110万円という価格設定は、工夫次第で面白い使い方ができる物件です。ただし、こうした低価格で条件の良い物件は市場に出ると早く動く傾向があります。もしこの物件に可能性を感じたなら、まずは詳細情報を確認し、気になる点は早めに不動産会社へ問い合わせてみることをお勧めします。

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※アナデジ大家

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