【新潟市中央区】価格100万円の築古戸建て。活用イメージと試算を公開

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新潟県新潟市中央区にて、価格100万円という非常に目を引く中古戸建て情報が出てきました。立地や広さを考えると、どのように活用できるか検討の余地がある物件です。今回は、現場で判断する視点から、この物件の数字的な側面と特徴を整理してご紹介します。

物件の概要

今回ご紹介するのは、新潟市中央区東湊町通1ノ町にある中古一戸建です。

• 価格：100万円
• 土地面積：48.59㎡（約14.69坪）
• 建物面積：68.62㎡（約20.75坪）
• 間取り：4DK

新潟駅から徒歩圏内という立地ですが、築年数が経っているため、購入後の修繕は前提として考える必要があります。

活用イメージと数字の視点

不動産賃貸業において、大切なのは感覚ではなく「数字」で捉えることです。ここでは、仮にこの物件を購入し、活用する場合のシミュレーションを考えてみます。

家賃想定と利回りのイメージ

仮に、この物件をリフォームした上で、月額3.5万円で貸し出すことができたと想定します。この場合、年間家賃収入は42万円となります。購入価格100万円をベースに単純計算すると、表面利回りは42%という数字になります。

総額と収支の考え方

物件価格100万円に加えて、修繕費を考える必要があります。ここでは仮にリフォーム費を50万円と想定してみましょう。
※この50万円という金額はあくまで目安であり、実際の状態によって大きく変動するため、見積もりをとることが必須です。

この場合、物件取得と初期リフォームの総額は約150万円となります。総額150万円に対して月額3.5万円の賃料が確保できれば、回収期間を意識した投資判断がしやすくなります。

現地確認でチェックすべきポイント

この物件は「現況有姿（残置物含む）」での販売となっています。つまり、室内に荷物が残っている可能性があるため、その撤去費用をどうするか、またはそのまま活用するのかといった判断が必要です。

また、境界の非明示といった条件もあります。机上の情報だけで判断せず、現地に足を運び、建物自体の痛み具合や、境界の状況、周辺環境を自分の目で確かめることが、失敗を防ぐための第一歩です。

まとめ

100万円という価格設定は、工夫次第で面白い物件になり得ます。ただし、こうした低価格物件は動きが非常に早いため、少しでも気になる場合は、早めに不動産会社へ詳細の確認を行うことをおすすめします。

納得できる判断基準を持って、ぜひ物件調査に挑戦してみてください。

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※アナデジ大家

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