【初心者必見】築古戸建て購入、

お会いできて嬉しい！

「価格」だけじゃない！DIY視点で失敗しない物件選び

この記事で伝えたい結論は、中古戸建てや築古物件の購入は、表面的な価格だけでなく、DIYの視点を持つことで「実際にかかる費用」や「将来的な価値」をより現実的に見極められるようになるということです。安さだけで飛びつくのではなく、現場で「いくらで直せるか」「どう直せば価値が上がるか」を具体的にイメージできるようになることが、失敗しない物件選びの第一歩です。

なぜDIY視点が大切なのか？

「安く買えた！」と思っても、住んでみたら、あるいは貸そうとしたら「思ったより修繕費がかかる」「このままでは借り手がつかない」ということはよくあります。特に築古物件では、何かしらの修繕やリフォームは必須となる場合が多いからです。ここで、「自分でどこまで直せるか」「プロに頼むといくらかかるか」というDIYの視点を持つことが、現実的な購入判断に繋がります。これは、単に節約になるというだけでなく、物件のポテンシャルを見抜く力にもなります。

現地で見るポイント：DIYの視点からチェック

物件の内覧や現地確認の際は、以下の点を意識して見てみましょう。

1. 壁・天井のコンディション

• 見るポイント: シミ、カビ、ひび割れ、剥がれなどがないか。特に雨漏りの跡は念入りにチェックしましょう。壁紙のめくれや、天井の変色なども、水回りの問題を示唆していることがあります。
• 大家目線での注意点: 壁紙の張り替えは比較的DIYでも挑戦しやすい部分です。しかし、下地のボードまで傷んでいる場合は、専門業者に頼む必要が出てきます。広範囲に及ぶ場合は、費用が大きく膨らむ可能性があります。

2. 床の状態

• 見るポイント: 床のきしみ、へこみ、ささくれ、カビなどがないか。水回りの近くは特に、腐食していないか確認しましょう。
• 大家目線での注意点: 床材の張り替えやワックスがけもDIYで可能です。しかし、床下に問題がある場合（シロアリ被害など）は、専門的な処置が必要です。床下の点検口があれば、積極的に開けて確認しましょう。

3. 水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面所）

• 見るポイント: 水漏れの跡、カビ、タイルのひび割れ、蛇口のサビ、換気扇の汚れ具合など。給湯器の年式も確認しておくと良いでしょう。
• 大家目線での注意点: 水回りは、見た目だけでなく機能性が重要です。リフォーム費用は比較的高額になる傾向があります。交換が必要な箇所が多いと、物件価格以上に費用がかかることも。

4. 窓・サッシ

• 見るポイント: 開閉はスムーズか、サッシに歪みはないか、ガラスに割れや曇りはないか。結露の跡やカビがないかも確認します。
• 大家目線での注意点: サッシの交換やガラスの交換はDIYでも可能ですが、断熱性能の高いものに交換すると費用は上がります。断熱性能は、賃貸に出す際の魅力にも関わる部分です。

5. 屋根・外壁

• 見るポイント: ドローンや双眼鏡、あるいは物件によっては2階からでも確認できる場合があります。瓦のずれ、ひび割れ、外壁の塗装の剥がれ、シーリングの劣化などをチェックしましょう。
• 大家目線での注意点: 屋根や外壁の修繕は、高額になりがちでDIYは困難です。業者に依頼する前に、近隣の似たような物件の修繕事例などを参考に、おおよその費用感を掴んでおくと良いでしょう。雨漏りの原因になりやすい箇所です。

6. 周辺環境とインフラ

• 見るポイント: 周辺の騒音、日当たり、風通し、近隣トラブルの有無、道路の状況（袋小路か、幅は十分か）、上下水道・ガスの引き込み状況。
• 大家目線での注意点: 建物の状態だけでなく、周辺環境は賃貸物件の価値に大きく影響します。日当たりが悪すぎると、借り手が見つかりにくいといったこともあります。ライフラインの状況も、確認しておきましょう。

購入前に確認すること

現地確認だけでなく、以下の情報も必ず収集しましょう。

1. 法令上の制限

• 確認すること: 建ぺい率、容積率、用途地域、建築確認済証、建物の登記簿謄本など。
• 大家目線での注意点: 増改築やリフォームを行う際に、これらの制限に抵触しないか確認が必要です。特に、再建築不可物件は注意しましょう。

2. 過去の修繕履歴

• 確認すること: 売主や不動産業者に、過去の修繕履歴やリフォーム履歴について質問しましょう。もしあれば、資料を見せてもらうと参考になります。
• 大家目線での注意点: どこをいつ、どのような費用で修繕したかを知ることで、物件のメンテナンス状況が把握できます。

3. 近隣の相場・賃貸需要

• 確認すること: 同じエリアの類似物件の売買価格や賃貸相場を調べましょう。インターネットの不動産情報サイトなどを活用します。
• 大家目線での注意点: 購入後、賃貸に出すことを考えた場合、適正な家賃設定ができるかどうかが重要です。周辺の空き家率なども含めて、需要を把握しましょう。

大家として、購入後に貸す・直す・管理する目線

物件の購入はゴールではなく、スタートです。大家として、以下の点を常に意識しておきましょう。

• 「いくらで貸せるか」を常に考える: 購入前に、リフォームした場合の賃貸需要や家賃相場を把握しておくことで、収支シミュレーションがより現実的になります。
• 「自分で直せる範囲」と「プロに任せるべき範囲」を区別する: DIYでコストを抑えられる部分と、専門知識や技術が必要な部分を見極めることが、長期的な物件管理に繋がります。
• 「修繕費」は必ず予算に含める: 築古物件は、購入後も定期的なメンテナンスや修繕が必要になります。突然の出費に慌てないよう、積立をしておくことが大切です。

初心者がまずやるべきこと

まずは、興味のあるエリアで中古戸建ての物件情報を集め、内覧を複数回行ってみましょう。その際、この記事で紹介した「DIYの視点」で、壁のシミや床のきしみなどを意識して見てみてください。「ここは自分で直せそう」「ここはプロに頼むといくらくらいかかりそう」といった具体的なイメージを持つことから始めましょう。

#不動産投資 #中古戸建て #築古物件 #DIY #物件選び

※アナデジ大家

戸建てを中心に不動産賃貸業を行っています。

築古戸建て・空き家再生・低価格帯物件の見方などを、大家の実務目線で発信しています。

また、壁紙貼り・床貼り・空き家再生DIYなど、実際に手を動かしながら学べる体験イベントも開催しています。

無料メルマガでは、低価格帯（0〜100万円）の戸建て情報や、初心者向けの物件の見方、イベント案内などをお届けしています。

▼ご興味ある方はコチラも合わせてご覧下さい
https://wordpress-123.com/landlords-monologue/profile