【中古戸建て】「採寸」はリフォームの成否を分ける！現場で必ず確認すべき3つの理由

【06/27　伊東市】和室→洋室化　|　空き家不動産投資入門
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この記事で伝えたい結論は、「中古戸建てや築古物件を購入する際、リフォームやリノベーションを計画する前に、必ず現地で実寸の採寸を行うべき」ということです。物件価格の安さだけに惹かれて購入すると、後々、思わぬ費用や手間がかかるリスクがあります。特に、賃貸に出すことを視野に入れている場合、採寸は「買う前」に済ませておくべき最重要項目の一つです。

なぜ「採寸」が重要なのか？
現地で採寸すべき3つの理由
初心者がまずやるべきこと

なぜ「採寸」が重要なのか？

不動産情報を見ると、建物の延床面積や各部屋の広さは記載されています。しかし、それはあくまで「図面上」の数字であり、実際の「現場」とは異なる場合があるからです。特に築年数の古い物件ほど、図面と現状が一致しないケースは少なくありません。

「え、そんなことで？」と思うかもしれませんが、この「現場の採寸」を怠ったばかりに、リフォーム計画が狂ったり、想定外の追加工事が発生したりするケースを数多く見てきました。いわば、家づくりの「設計図」を現場で確認するようなもの。これをしないと、後で「こんなはずじゃなかった…」という事態に陥りかねません。

現地で採寸すべき3つの理由

1. 部屋の「使える」面積と、家具配置の現実を知るため

図面上では同じ広さに見えても、部屋の形、柱の出っ張り、窓の大きさや位置、ドアの開閉スペースなどを考慮すると、実際に家具を置いたり、生活動線を確保したりできる「使える」面積は大きく変わってきます。特に、賃貸物件として活用する場合、入居者が快適に暮らせる空間設計ができるかは、物件の魅力を左右します。

現地で見るポイント

壁の長さと幅: 主要な壁だけでなく、窓やドア、クローゼットなどの開口部を除いた「実質的な壁の長さ」を測ります。家具の配置や収納の設置に直結します。
部屋の形状: 正方形や長方形だけでなく、変形した部屋（台形など）は、採寸がより重要になります。
天井高: 天井が高いだけで、部屋が広く開放的に感じられます。シーリングライトの取り付け位置なども考慮します。
窓とドア: 窓の大きさ、位置、開閉方向。ドアの開閉に必要なスペース（ドアパンチ）も採寸しておくと、家具の配置や通路の確保がスムーズになります。
柱や梁: 部屋の中に突出している柱や梁は、デッドスペースを生み出す原因になります。その出っ張り具合も測っておきましょう。

2. リフォーム・リノベーションの「正確な」費用を把握するため

リフォームやリノベーションの費用は、工事する面積や範囲によって大きく変動します。図面上の面積だけで見積もりを取ると、現場の状況（壁の数、窓の数、床材の広さなど）との差異から、追加費用が発生する可能性が高まります。

現地で見るポイント

壁・天井・床の面積: 具体的な工事範囲を明確にするため、壁紙の張り替え、塗装、床材の交換などの対象となる面積を正確に測ります。
窓・ドアの交換: 窓やドアを交換する場合、そのサッシのサイズや形状を正確に測る必要があります。既製品のサイズと合わない場合、特注となり費用が高くなります。
配管・配線の位置: キッチンやお風呂、トイレなどの水回りのリフォームを考える際、給排水管や電気配線の位置は非常に重要です。図面だけでは分からないこともあるため、可能であれば確認しておきましょう。

3. 構造上の問題や、後から直せない箇所を早期に発見するため

採寸の過程で、建物の傾き、壁のひび割れ、雨漏りの痕跡など、構造上の問題や、後から直すのが難しい箇所に気づくことがあります。これらは、物件の安全性や耐久性に直結する重大なリスクです。

購入前に確認すること（採寸と並行して）

建物の傾き: 水平器などを使って、床や壁に傾きがないか確認します。気になる場合は、専門家に見てもらうことを強く推奨します。
雨漏りの痕跡: 天井や壁にシミがないか、カビ臭くないかを確認します。特に、屋根裏や押し入れの奥などは念入りにチェックしましょう。
シロアリ被害: 床下や柱などに、シロアリの食害の痕跡がないか確認します。白っぽい粉のようなものがあれば要注意です。
断熱材: 築古物件の場合、断熱材が入っていない、または劣化している可能性があります。壁を剥がすリフォームをする際に確認できますが、事前に専門家や施工業者に相談しておくと良いでしょう。