【実体験】築古戸建て「安いから」で買ってはいけない？大家が教える購入前に絶対確認すべき5つのチェックリスト

【06/27　伊東市】和室→洋室化　|　空き家不動産投資入門
https://www.street-academy.com/myclass/215494?conversion_name=direct_message&tracking_code=197a7d0ee3407e3c5494accc47b70fb0

この記事で伝えたい結論は、中古戸建てや築古物件は価格の安さだけで判断してはいけません。購入前に「実際に貸せるか」「直せるか」「採算が合うか」という大家目線での確認が不可欠です。この記事では、現場で役立つ具体的なチェックポイントを解説します。

なぜ「安いから」だけではダメなのか
購入前に確認すべき5つのチェックリスト
初心者がまずやるべきこと

なぜ「安いから」だけではダメなのか

不動産、特に築年数が経過した戸建てや物件は、見た目の安さにつられて購入すると、後々思わぬ費用がかさんだり、そもそも貸せる状態にならなかったりといったリスクが潜んでいます。安さの裏には、それなりの理由があることが多いからです。大家として物件を運営していくには、物件の「ポテンシャル」と「リスク」を冷静に見極める必要があります。

購入前に確認すべき5つのチェックリスト

1. 建物の構造と劣化状況：雨漏りとシロアリは致命傷

見た目は良くても、建物の根幹部分に問題があると、修繕費は青天井になりかねません。特に注意すべきは雨漏りとシロアリ被害です。

【現地で見るポイント】

天井や壁のシミ、カビ: 雨漏りの兆候がないか、浴室やキッチン、ベランダの下などの天井や壁にシミやカビがないか確認します。雨染みは、たとえ現在雨漏りが止まっていても、過去に深刻な浸水があった証拠です。
床の傾きやブカつき: 部屋を歩いてみて、床が傾いている、あるいは踏むとブカブカする箇所がないか確認します。これは、基礎や土台の劣化、シロアリ被害のサインかもしれません。
建具の開閉: ドアや窓がスムーズに開閉するか確認します。建具の開閉が悪いのは、建物が歪んでいる可能性があります。
外壁のひび割れや剥がれ: 外壁に目立つひび割れや塗膜の剥がれがないか確認します。構造に関わる大きなひび割れは要注意です。

【購入前に確認すること】

可能であれば、建物の築年数、過去の修繕履歴などを不動産会社に確認しましょう。
専門家による建物状況調査（ホームインスペクション）を検討するのも有効です。

2. 水回り（キッチン・浴室・トイレ・給排水設備）：使い勝手と漏水リスク

水回りは、日常生活の基盤であり、リフォーム費用も高額になりやすい箇所です。老朽化が進んでいると、漏水のリスクも高まります。

【現地で見るポイント】

蛇口からの水漏れ: 各蛇口から水漏れがないか、ひねって確認します。
排水の勢いと音: キッチンやお風呂の排水口から、水がスムーズに流れるか、異音はしないか確認します。排水管の詰まりや老朽化が考えられます。
給湯器の年式と状態: 給湯器は消耗品です。古すぎる場合は交換費用を考慮する必要があります。
トイレの動作確認: 実際に水を流してみて、正常に流れるか確認します。
カビや水垢: 浴室やキッチンの隅にカビや水垢がひどく付着していないか確認します。清掃のしやすさや、防水の劣化具合も推測できます。

【購入前に確認すること】

給排水管の交換履歴についても、不動産会社に確認してみましょう。

3. 立地と周辺環境：「貸せる」物件かどうか

物件の良し悪しだけでなく、周辺環境が賃貸需要に大きく影響します。駅から遠すぎる、周辺に生活利便施設がない、といった物件は、借り手が見つかりにくい可能性があります。

【現地で見るポイント】

最寄駅からの距離と道のり: 実際に歩いて、通勤・通学で無理がないか、夜道は安全かなどを確認します。
周辺の施設: スーパー、コンビニ、病院、学校などの生活利便施設が徒歩圏内にあるか確認します。
騒音や臭い: 交通量の多い道路沿いや、工場などが近くにある場合、騒音や臭いが賃借人の生活の質を低下させる可能性があります。
用途地域: 物件の周辺がどのような用途地域になっているか確認します。近隣に嫌悪施設（ゴミ処理場など）ができる可能性がないか、役所で確認するのも手です。

【購入前に確認すること】

地域の賃貸需要の傾向を、不動産会社や地域の不動産仲介業者に聞いてみるのも良いでしょう。

4. 法規制限とインフラ：増改築やリフォームの可否

物件の購入後に、理想のリフォームや増改築をしたいと思っても、法規上の制限でできない場合があります。また、インフラの整備状況も重要です。

【現地で見るポイント】

接道義務: 建築基準法上の「接道義務」（建築基準法第43条）を満たしているか確認します。建築基準法上の道路に2メートル以上接していないと、原則として建物を新築・増改築できません。通路が狭い、私道に面しているなどは要注意です。
都市計画区域・用途地域: 物件がどの都市計画区域にあり、どのような用途地域に属するかを確認します。これにより、建築できる建物の種類や規模などが制限されます。
インフラ: 上下水道、ガスが整備されているか確認します。特に、都市部でも一部地域では未整備の場合があり、整備には高額な費用がかかることがあります。

【購入前に確認すること】

役所の建築指導課や都市計画課などで、物件の所在地の法規制限について確認するのが確実です。不動産会社に確認する際も、この点を明確に質問しましょう。

5. 隣地や境界線：トラブルの元になりやすい部分

隣家との境界線が不明確だと、後々トラブルの原因になることがあります。

【現地で見るポイント】

境界標の有無: 敷地の四隅に境界標（ブロックや石などで目印がつけられている）があるか確認します。境界標がない、または不明確な場合は、隣地所有者との合意形成が必要になります。
越境物: 隣の木が敷地内に入り込んでいる、隣の塀が敷地内にはみ出しているといった「越境物」がないか確認します。これもトラブルの原因になり得ます。

【購入前に確認すること】

法務局で公図や地積測量図を取得し、境界線の確認を試みることができます。隣地所有者との話し合いが必要になる場合も想定しておきましょう。

初心者がまずやるべきこと

まずは、気になる物件を見つけたら、上記チェックリストを片手に現地を隅々まで確認しましょう。不動産会社の担当者にも、これらの点を具体的に質問し、納得できる回答を得られるまで確認を怠らないことが大切です。安さだけでなく、「この物件なら貸せる」「この物件なら採算が取れる」という確信を持てるまで、慎重に見極めましょう。

#不動産投資
#中古戸建
#物件購入
#大家目線
#築古物件

※アナデジ大家

戸建てを中心に不動産賃貸業を行っています。

築古戸建て・空き家再生・低価格帯物件の見方などを、大家の実務目線で発信しています。

また、壁紙貼り・床貼り・空き家再生DIYなど、実際に手を動かしながら学べる体験イベントも開催しています。

無料メルマガでは、低価格帯（0〜100万円）の戸建て情報や、初心者向けの物件の見方、イベント案内などをお届けしています。

※無料メルマガはこちら
https://my919p.com/p/r/bzJFbyTT

※関東で開催するDIY・空き家再生系のイベント案内