【中古戸建て】「安い」だけでは危険！大家目線で見る「修繕費込み」の本当の利回り

この記事で伝えたい結論は、中古戸建てや築古物件は「価格の安さ」だけで判断してはいけないということです。購入後に想定外の修繕費がかかり、期待していた利回りが大幅に下がってしまうリスクがあるからです。本記事では、大家として「購入前に何を確認すべきか」、特に「修繕費を見込んで利回りをどう計算するか」という実務的な視点をお伝えします。

なぜ「価格の安さ」だけではダメなのか？
大家目線での「修繕費込み」の利回り計算
1. 購入前に確認すること：修繕費の「見える化」
実際に修繕費をどう見積もるか？
利回りの再計算：修繕費を考慮する
初心者がまずやるべきこと

なぜ「価格の安さ」だけではダメなのか？

中古戸建て、特に築古物件は、新築や比較的新しい物件に比べて販売価格が安い傾向にあります。この「安さ」に惹かれて、物件の良し悪しを十分に確認せずに購入してしまうケースが少なくありません。しかし、安いのには必ず理由があります。その理由の多くは、物件の老朽化や、将来的に発生するであろう修繕の必要性に関わっているのです。

大家として物件を運用する場合、家賃収入から経費（固定資産税、管理費、修繕費、空室損など）を差し引いたものが手残りとなります。初期費用である購入価格が安くても、後から高額な修繕費がかかると、トータルの収支は悪化します。いわゆる「安物買いの銭失い」になってしまうのです。

大家目線での「修繕費込み」の利回り計算

物件の利回りにはいくつか種類がありますが、ここでは「表面利回り」と「実質利回り」の考え方を基に、修繕費を考慮した実務的な見方をお伝えします。

表面利回り: 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
これはあくまで単純計算で、税金や諸経費、修繕費などは一切考慮していません。
実質利回り: (年間家賃収入 – 年間経費) ÷ (物件購入価格 + 購入諸経費) × 100
ここでいう「年間経費」に、将来想定される修繕費を積み上げていくことが重要です。

購入前に確認すること：修繕費の「見える化」

机上の空論ではなく、現場で「実際にどう判断するか」が大切です。物件の購入を検討する際は、以下の点を確認し、将来かかるであろう修繕費をある程度見積もる必要があります。

現地で見るポイント：劣化状況のチェック

不動産会社の担当者から説明を聞くだけでなく、ご自身の目でしっかり確認しましょう。

外壁・屋根: ひび割れ、剥がれ、変色、カビ、コケの付着。
- 屋根は高所のため、ドローンでの確認や、近隣の状況（隣家の屋根の状態など）からも推測できます。
基礎: ひび割れ、沈下、傾き。
雨漏りの痕跡: 天井や壁にシミやカビがないか。
- 雨の日や、雨が降った直後の内見が理想ですが、そうでない場合は、過去の履歴や近隣住民からの情報も参考にしましょう。
水回り: キッチンのシンク、浴室、トイレ、給湯器などの老朽化。
- 水漏れの痕跡や、異臭がないか確認します。
建具: ドアの開閉、窓のガタつき、網戸の破れ。
内装: 壁紙の剥がれ、床のきしみ、天井のシミ。
構造: 柱や梁の傾き、腐食がないか（専門的な知識が必要な場合もありますが、素人目でも明らかな傾きや穴などは確認できます）。

購入前に確認すること：インフラ・設備

給排水管: 古い配管は、水質が悪化したり、将来的な交換費用がかさんだりする可能性があります。
電気配線: ブレーカーの容量は十分か、配線が露出していないか。
ガス管: 同上。
給湯器: 交換時期はいつ頃か。メーカーや型番からおおよその耐用年数を調べることができます。

大家目線での注意点：周辺環境と法規制

建ぺい率・容積率: 将来的に増改築や建て替えを検討する場合、現状の建物の規模が法的に問題ないか確認します。法規制により、希望通りの工事ができない場合があります。
接道義務: 建築基準法上の道路に2メートル以上接しているか。接していない場合、再建築ができない（建て替えられない）物件となります。
インフラ（上下水道、ガス）: 都市ガスが利用できるか、プロパンガスか。上下水道は整備されているか。これらは、生活の利便性だけでなく、将来的な修繕・交換費用にも関わってきます。